이번에 정부가 내놓은 신(新) 총부채상환비율(DTI)을 적용하면 주택담보대출(주담대)을 이미 보유한 차주들은 내년부터 새로 대출받을 수 있는 한도가 대폭 줄어들게 된다.

DTI란 소득 대비 원리금 상환 비율이다. 현재 수도권과 조정대상지역(부산·세종 등)에서 주담대를 받을 땐 DTI 상한을 40~60%로 규제한다. 주담대를 이미 보유한 사람이 두번째 대출을 받을 땐 이보다 10%포인트 낮은 30~50%까지만 대출을 받을 수 있다.(8.2부동산대책)

지금은 다주택자의 DTI를 계산할 때 '새로 받을 주담대 원리금 상환액+기존 주담대 이자금액'이 연 소득에서 차지하는 비율을 따진다. 기존 보유한 주담대 원리금 상환액은 계산에서 제외된다. 하지만 앞으로는 주담대를 2건 이상 보유한 차주의 DTI를 산정할 때는 기존 주담대 원리금 상환 부담도 전액 반영하기로 했다.

현재 투기지역 및 투기과열지구가 아닌 지역에 주담대를 가진 사람이 투기지역이나 투기과열지구에서 대출을 받을 경우 DTI는 30%까지만 적용된다. 이 사람은 대출 2억 원이 있지만 지금은 DTI를 산정할 때 기존대출은 이자만 반영, 2억 원의 3%인 600만 원만 DTI에 잡힌다. 기존대출의 DTI가 10%(연봉 6000만 원 중 600만 원)여서 남는 20%만큼 대출받을 수 있다. 이 경우 금리 3.0%에 20년 분할상환을 하면 1억 8000만 원까지 대출받을 수 있다.

하지만 내년부터는 기존대출의 원금과 이자가 모두 DTI에 산정된다. 처음 빌렸던 2억 원에 대한 DTI가 10%가 아닌 22.2%로 올라가는 것이다. 결국 남는 DTI 7.8% 만큼만 대출받을 수 있다. 금리를 3.0%로 가정하면 5500만원까지만 더 빌릴 수 있다.

또 두 번째 주담대부터 만기도 15년까지만 적용하기로 했다. 대출 기한을 길게 늘여 DTI를 낮추려는 것을 막기 위해서다. 이를 적용할 경우 기존에 2억 원의 대출(20년 분할상환, 금리 3.0%)이 있는 연봉 6000만 원인 사람이 내년에 또 집을 사면서 주담대를 받을 때 만기가 5년 정도 앞당겨지면서 신DTI 적용과 함께 대출금액이 5500만 원 밑으로 쪼그라든다.

DTI를 산정할 때 반영하는 소득 기준도 이전보다 꼼꼼하게 보기로 했다. 지금은 소득산정 시 최근 1년 기록을 가지고 하지만 앞으로는 최근 2년간 소득기록을 확인하고 10년 이상 장기대출은 주기적으로 소득정보를 갱신하기로 했다. 대신 장래소득이 상승할 것으로 예상하는 사람은 소득산정 시 최대 10%까지 증액해 주기로 했다.

또 일시적으로 주담대가 2건이 되는 차주를 위해 기존 주담대를 즉시 처분하면 부채산정 시 기존 주담대는 지금처럼 이자상환액만 반영하고 2년 내 처분 조건일 경우 두 번째 주담대의 만기 제한(15년)을 적용하지 않기로 했다.아울러 기존 주담대를 단순 만기연장 하는 경우에는 신 DTI를 적용하지 않기로 했다. 이정희 기자 ljnh@busan.com