이기대 아파트 수상한 용적률

249.99% 신청 5가지 요건 중에
배점 큰 ‘공공시설 제공’ 시늉만
기부채납 적시 1개 차로 200m 등
아파트 도로 성격 짙어 특혜 논란

아이에스동서가 아파트 입주민을 위한 기반 시설 조성을 ‘공공시설’이라 포장해 용적률 혜택을 받으려 하자 비판이 인다. 사진은 아이에스동서가 건립을 추진 중인 아파트 조감도. 부산시 제공

부산 시민의 자산인 이기대 턱밑에 고층 아파트 건설을 추진하는 아이에스동서(주)는 법이 허용하는 최대치까지 아파트 용적률 인센티브를 신청한 것으로 나타났다. 아파트 부지와 맞닿은 도로를 확장하고 이를 관할 기초지자체에 기부하는 명목으로 용적률 혜택을 받은 것인데, 사실상 아파트 입주민을 위한 기반 시설 조성을 ‘공공시설’이라 속여 부산 시민을 기만했다는 비판이 제기된다. 이에 맞장구치듯 온갖 인센티브를 적용해준 부산 남구청에 대해서도 철저히 업자 편의에 초점을 둔 행정에 이라는 비난이 인다.

11일 남구청에 따르면 아이에스동서는 남구 용호동 973 일원 아파트 신축과 관련해 249.99% 용적률로 건물을 계획하고 있다. 용적률은 대지 면적에 대한 건물 연면적의 비율을 뜻한다. 용적률이 높을수록 높은 층수의 건물을 올릴 수 있다. 건설사는 친환경 건축물, 돌봄 시설·도로 조성 등 공공 기여를 약속하고 용적률 인센티브를 받아 개발 이익을 늘린다.

하지만 해당 사업 부지는 2종 일반주거지역으로 면적에 따라 최대 200%의 최대 용적률을 적용받는데, 지구단위계획 구역 기준에 해당하는 법정 용적률 180%에 더해 70%에 달하는 용적률 인센티브를 남구청에 신청한 것으로 파악됐다. 인센티브가 더해지면 지구단위계획 구역에서는 최대 250%까지 용적률을 적용받을 수 있다.

아이에스동서가 남구청에 제출한 용적률 인센티브 근거는 △공공시설 등 기부채납 25.0% △건축물 에너지 효율 등급 인증 5.4% △리모델링이 용이한 구조 18.0% △녹색 건축물 5.4% △지능형 건축물 16.2% 등 다섯 가지다. 5가지 인센티브를 합하면 딱 70%가 나오고, 남구청도 이를 적용해 부산시 심의를 올렸다.

특히 아이에스동서는 아파트 부지에 바로 맞닿은 도로 약 200m 구간에 대해서 1개 차로를 확장하고 이를 남구청에 기부채납하기로 한 것으로 파악됐다. 또한 아파트 뒤편에 경관녹지를 조성하기로 했는데, 두 개의 공공시설을 짓는 조건으로 최대 25% 용적률 인센티브를 받겠다는 계획이다.

그러나 해당 도로는 사실상 아파트 입주민이 아파트 단지를 진출입할 때 편의성을 개선하기 위한 성격이 짙다. 현재 도로는 왕복 2차로 넓이 정도인데, 300세대가 넘는 입주민의 교통 통행량을 고려하면 당연히 차로를 확보해야 한다. 해당 도로는 아파트 공사를 위해서도 확장이 불가피하다.

남구청과 달리 인천 등 타 지역에서는 개발행위에 따른 도로 확장 등은 용적률 인센티브 협상 대상이 아니라고 판단한다. 인천시가 2022년 발행한 ‘도시관리계획 결정(변경) 의제 처리 기준’에 따르면, 인천시는 사업으로 인한 완화차로 확보 등은 용적률 인센티브를 부여하지 않는다. 개발 사업으로 인해 차량 통행량이 증가하면서 당연히 개발 사업체가 이에 따른 조처를 해야 할 사항이라 판단한다.

반면 남구청은 아이에스동서 아파트 진출입로를 기부채납으로 평가했다. 남구청은 사업계획 검토 시 용적률 인센티브 타당성도 들여다 보는 중이라고 밝혔다. 남구청 관계자는 “경관녹지 부분은 관련 부서가 판단하는 중이고 도로는 기부채납 받을 계획”이라며 “아파트 입주민 전용도로면 공공시설로 인정되지 않지만, 이곳 도로는 용호부두, 이기대를 향하는 불특정 다수가 사용할 수 있는 공공 도로”이라고 주장했다.

도시 전문가는 용적률 인센티브를 제공할 만큼의 공공성이 확보됐는지 따져볼 필요가 있다고 지적했다. 경성대 강동진 도시공학과 교수는 “어떤 부분에서 공공성이 확보됐고, 이 아파트를 지었을 때 부산 시민에게 어떤 혜택이 오는지를 꼼꼼히 따져봐야 한다”며 “시가 시민 공공 자산을 제대로 관리할 자신이 없으면 차라리 아무것도 하지 말고 보존해 다음 세대에 넘기는 것이 낫다”고 질타했다.

이현정 기자 yourfoot@busan.com , 김준현 기자 joon@busan.com