[부동산 돋보기] 지방 주택은 사지 말라고?

이영래 부동산서베이 대표

｜ 2026-09-16 18:03:41

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“서울의 아파트 가격은 계속 오르는데 부산은 집을 내놓아도 찾는 사람이 한 명도 없습니다.”

최근 현장에서는 집을 팔고 싶은데 안 팔려서 답답해하는 한탄이 많이 들린다.

서울과 부산의 아파트 가격차가 계속 벌어지고 있는 상황에서 이번 ‘2026년 세제개편안’은 지방에 더욱더 큰 부담이 될 전망이다.

주요 내용을 살펴보면 양도세 ‘장기보유특별공제’가 ‘장기거주소득공제’로 재편되면서 한도가 없었던 공제금액이 2029년이 되면 거주 시에만 최대 10억 원까지 공제되는 것으로 변경됐다.

종부세는 1주택자 거주시에 공시가격이 기존 12억 원에서 14억 원까지 증가되어 시세 기준 20억 원까지는 종부세 부담이 없어지는 것으로 완화됐다. 1주택인데 비거주시에는 기존 12억 원에서 변경이 없었다.

정부의 정책 기조가 보유에서 거주 중심으로 변화한 것은 서울 지역의 신축 아파트 공급이 한계를 보이자 기존 보유주택을 매물로 내놓게 해서 부동산시장을 안정화시키려는 일환이라 할 수 있다.

그래서 다주택자에게는 더욱 강력한 규제가 적용된다. 종부세 계산 시 기본공제 9억 원을 초과할 경우에 4억 원은 고정 공제하지만 5억 원에 대해서는 주택가액 합계에서 거주 주택 가액비중 만큼만 공제를 해준다. 비거주 시에는 4억 원 밖에 공제를 못 받게 되고, 한 곳에 거주를 하고 있더라도 보유주택 금액이 거주주택보다 더 가격이 높다면 더 많은 세금을 내야 하는 구조로 변경됐다.

문제는 ‘똘똘한 한 채’에 대한 인기가 더 높아져 서울 집중 현상이 더욱 심화된다는 것이다. 지금은 서울과 경기 대부분 지역이 토지거래허가구역으로 지정되어 실수요가 아니면 집을 살 수 없지만, 문제는 지방의 아파트를 처분해서 주택수를 줄이려는 움직임이 더욱 본격화된다는 것이다.

부산에서도 최근 다주택자들의 세금 회피성 매물이 증가하면서 회복하던 집값이 다시 하락세로 전환됐다. 2022년 하반기 이후 내림세가 이어진 데다 정부 정책까지 똘똘한 한 채 중심으로 재편되면서 지방에서는 물가 상승률 정도라도 집값이 상승할 권리를 잃어버린 셈이다.

미분양은 금융위기 이후 최대인 8379세대에 달하고 있다. 다주택자 규제가 분양 수요를 차단했기 때문이다.

서울의 집값 안정화를 목표로 한 세제 개편안이 지방을 더욱 옥죄고 있는 것은 명확한 ‘정책 부작용’이라 할 수 있다. 지방 부동산 시장에 대한 접근은 서울과는 전혀 다른 관점에서 이뤄져야 한다.

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