“집 사려면 국가 허락부터”…文 정부보다 강한 이재명표 부동산 대책

15일 세 번째 부동산대책 발표
주담대 한도 집값 따라 차등화
1주택자 전세대출도 DSR 포함
스트레스 금리 하한 1.5→3%

김진호 기자 rplkim@busan.com ｜ 2025-10-15 13:44:29

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이재명 정부가 서울 전역과 경기권 12개 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정하기로 했다. 서울 남산에서 바라본 아파트. 연합뉴스

이재명 정부가 서울 전역과 경기권 12개 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정하기로 했다. 이에 따라 앞으로 이 지역에서 집을 사려면 허가를 받아야만 한다. 또 집값에 따라 대출 한도가 차등화되고 1주택자의 전세대출도 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영된다. 과거 문재인 정부 시절 부동산 정책보다 강력하다는 평가가 나온다.

금융위원회는 15일 정부서울청사에서 관계부처 합동으로 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 하고 이런 내용을 담은 부동산시장 안정 대책을 발표했다. 6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책에도 집값이 과열 양상을 지속하자 한 달여 만에 또다시 강도 높은 수요 억제책을 내놓은 것이다.

이억원 금융위원장은 이날 정부 합동브리핑에서 “수도권 일부 지역을 중심으로 주택시장 과열 신호가 점점 커지고 있다”며 “확고한 주택시장 안정을 위해 대출 수요 관리를 더욱 강화해나가고자 한다”고 말했다.

금융위는 대출을 활용한 고가주택 구입 수요 및 ‘상급지 갈아타기’를 억제하는 방안을 핵심에 담았다. 그동안 수도권 및 규제 지역의 주택 구입 목적 주담대 한도는 일률적으로 6억 원이었지만, 앞으로는 주택가격 구간별로 차등 적용해 고가일수록 한도를 줄이는 방식으로 바뀐다. △15억 원 이하 주택은 6억 원 △15억∼25억 원 이하는 4억 원 △25억 원 초과 주택은 2억 원으로 한도가 설정됐다. 재건축·재개발 이주비 대출은 주택가격과 상관없이 기존 한도인 6억 원을 유지한다.

오는 29일부터는 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우 그 이자 상환액을 DSR 산정 시 포함하게 된다. 연간 5만 2000여 명이 규제 영향을 받게 될 것으로 예상된다. 연소득 5000만 원 차주가 전세대출 2억 원을 받으면 DSR 비율에 14%가량, 1억 원 차주가 2억 원을 받으면 7.4%가량 반영될 것으로 금융위는 추정했다. 그간 전세대출은 서민 주거권 안정을 위해 규제 대상에서 제외돼왔지만, 임대인의 갭투자(매매가와 전세가의 차액만으로 집을 매수하는 것) 수단으로 활용되면서 집값을 자극한다는 지적도 받아왔다.

차주별 대출한도를 산정할 때 금리 변동 위험을 반영하는 ‘스트레스 금리’의 하한은 현행 1.5%에서 3%로 높인다. 금융위 시뮬레이션에 따르면 연봉 5000만~1억 원 수준의 차주가 4% 금리를 원리금 균등상환 조건으로 주담대를 받는다고 가정할 경우 대출 한도는 6.6~14.7%가량 감소하는 것으로 나타났다.

은행권의 주담대 위험가중치 하한을 기존 15%에서 20%로 높이는 시점은 당초 내년 4월에서 내년 1월로 앞당기기로 했다. 위험가중치를 높이면 은행이 더 많은 자본을 보유해야 하기 때문에 주담대 공급 축소 압력으로 이어진다. 부동산으로 쏠린 자금을 줄이고, 생산적 금융을 유도하기 위한 조치다.

서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 포함한 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등은 16일부터 조정대상지역과 투기과열지구로 묶인다.

이에 따라 우선 무주택자가 규제지역 내 주담대를 받을 경우 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 40%로 낮아진다. 전세대출을 보유한 차주는 규제지역 내 3억 원이 넘는 아파트를 새로 살 수 없고, 규제지역 내 3억 원 초과 아파트를 취득한 사람 역시 전세대출을 받을 수 없게 된다. 또 1억 원이 넘는 신용대출을 보유한 차주는 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택을 구입할 수 없다. 토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율도 기존 70%에서 40%로 낮아진다.

이번 대책이 대출을 통한 고가주택 매수와 상급지 갈아타기 수요를 집중적으로 억제하는 만큼 중저가 아파트 등에 수요가 쏠리는 풍선효과가 나타날 가능성도 거론된다. 현금 여력이 있는 자산가 중심의 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 심화할 수 있다는 지적도 나온다.