부산 3000실 이행강제금 ‘초읽기’ 생숙 소유주 ‘진퇴양난’

생활형숙박시설 이행강제금 부과

숙박업 신고·오피스텔 용도 변경
엘시티 243실·G7 70실 미조치
건축 중 포함 땐 1만 2063세대
공시가 10% 이행강제금에 긴장
복도·주차장 확장 어려움 호소
부담금 세부 가이드라인도 없어
“소유자 이러지도 저러지도 못해”
시, 용도 변경 장려 컨설팅 진행

김준용 기자 jundragon@busan.com , 박수빈 기자 bysue@busan.com ｜ 2025-08-18 18:31:15

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생활형숙박시설에 대한 이행강제금 부과가 오는 10월로 다가온 가운데 부산에만 용도 변경을 하지 않은 세대가 현재 건립 중인 8731세대를 포함하면 1만 2063세대에 달한다. 해운대 엘시티(위)와 동구 협성마리나G7, 롯데캐슬 드메르. 정종회 기자 jjh@ 생활형숙박시설에 대한 이행강제금 부과가 오는 10월로 다가온 가운데 부산에만 용도 변경을 하지 않은 세대가 현재 건립 중인 8731세대를 포함하면 1만 2063세대에 달한다. 해운대 엘시티(위)와 동구 협성마리나G7, 롯데캐슬 드메르. 정종회 기자 jjh@

오는 10월 생활형숙박시설(이하 생숙)에 대한 이행강제금 부과가 초읽기에 들어가면서 부산에만 3000실이 넘는 생숙이 이행강제금에 떨고 있다. 전체 생숙 중 상당수가 용도 변경, 숙박업 신고를 하지 않았는데 이들은 용도 변경의 어려움을 호소하며 사실상 버티기에 들어갔다.

18일 부산시에 따르면 지난달까지 준공이 완료된 부산시 생숙은 9569실이다. 이 가운데 오피스텔로 용도 변경을 마친 곳은 1964실, 숙박업으로 신고를 완료한 곳은 6237실이다. 3332실은 현재 생숙 용도를 유지하고 있다. 현재 짓고 있는 8731세대를 포함하면 용도 전환을 하지 않은 세대는 1만 2063세대에 이른다.

정부는 지난해 10월 신규 생숙이 주거 전용으로 사용되지 못하게 막고, 기존 생숙은 일정 세대 이상이 공동으로 숙박업 신고를 하거나 개별 호실이 오피스텔로 용도 변경 신고를 하도록 하는 권고안을 발표했다. 다음 달을 ‘데드라인’으로 잡고 이 같은 조치를 한 생숙 소유주에게는 2027년 연말까지 이행강제금 부과를 유예하기로 했다. 일반 주거를 할 경우 매년 건축물 공시 가격의 10%를 이행강제금으로 구·군에 납부해야 한다. 이를 피하려면 반드시 오피스텔로 용도 변경을 진행해야 한다.

부산 지역에서 최고가를 자랑하는 해운대구 중동 엘시티 생숙의 경우 전체 561실 가운데 318실이 숙박업 신고를 마쳤고, 243실이 미조치 물량으로 남아 있다. 반면 동구 초량동 협성마리나G7은 1028세대 중 823세대가 오피스텔로 용도 변경을 마쳤다. 남은 205세대 중 135세대는 숙박업으로 신고해 미조치 물량은 70실에 그친다. 823세대 이상 용도 변경을 하기 위해서는 생숙 부지 밖에 부설주차장 등을 추가로 확보해야 해 현재로서는 변경할 수 있는 최대치를 채웠다.

미준공 상태인 동구 초량동 롯데캐슬 드메르 1221실은 인근 생숙들의 전환 상태를 예의 주시하고 있다. 드메르의 경우 용도 변경 신청에 모든 수분양자의 동의가 필요하다. 드메르는 수분양자들의 의견이 엇갈려 이 절차가 마무리되지 않은 상태다. 준공 후 세대 별로 용도 변경 신청을 하거나 숙박업 신고를 진행해야 한다.

막대한 이행강제금을 앞두고도 생숙의 오피스텔 전환이 속도를 내지 못하는 이유는 실무적인 용도 변경의 어려움, 제도 미비가 거론된다. 복도 폭의 경우 기존 지어진 건물의 형태를 완전히 바꿔야해 막대한 비용이 투입된다. 생숙은 복도 폭이 1.5m 이상이지만 오피스텔은 1.8m 이상이어야 한다. 복도 확장이 어려우면 화재 안전성 확보 방안을 마련해 지방건축위원회 심의를 통과해야 하며, 이 과정에서 추가 비용도 발생한다. 주차장도 생숙은 시설 면적 134㎡당 1대를 확보하면 되지만, 오피스텔은 세대당 1대(전용면적 30㎡ 이하는 0.5대)를 확보해야 한다. 용도 변경 시 늘어나는 주차 수만큼 추가 설치해야 하며, 건축 부지 내 공간이 부족하면 직선거리 300m 이내 또는 도보 600m 이내에 부설주차장을 마련해야 한다

실제 설치 대신 설치 비용을 부담금 형태로 정부에 납부하는 방식도 있지만, 국토부가 세부 기준을 아직 확정하지 않아 현장 혼란이 이어지고 있다. 또한 정부에서 이행강제금 부과를 2023년 생숙 소유자들의 반발로 유예한 전례로 소유자들이 2차 유예를 기대하는 심리가 반영됐다는 분석도 나온다.

전국레지던스연합 관계자는 “물리적으로 복도 폭을 넓히거나 주차장을 추가하기 어려운 생숙이 많다. 이 경우 부담금을 내야 하는데, 세부적인 가이드라인이 나오지 않아 생숙 소유주는 이러지도 저러지도 못하는 실정”이라고 밝혔다.

부산시는 1만 여 실에 달하는 생숙의 용도 변경을 장려하기 위해 개별 단지 용도 변경 컨설팅을 진행하고 관련 규정 개정도 추진한다는 입장이다. 부산시 건축과 관계자는 “30호실 이상이 모여야 신고가 가능한 숙박업 신고 기준 완화 등을 통해 숙박업 신고를 장려하는 방안을 검토하고 있다”며 “다음 달까지 최대한 많은 생숙이 용도 변경, 숙박업 신고를 할 수 있도록 홍보와 안내에 최선을 다하겠다”고 밝혔다.

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